Alvaro Castro Burgueño tiene una perspectiva sobre la historia del desarrollo urbano de Pilar que pocos operadores del mercado inmobiliario actual pueden ofrecer con la misma profundidad: la de alguien que creció en el partido, que conoce el territorio desde antes de que la Panamericana tuviera el trazado que tiene hoy.
Fue testigo directo de las transformaciones que convirtieron a Pilar de una suma de campos y quintas de fin de semana en el polo de desarrollo residencial más dinámico y más consolidado del Gran Buenos Aires. Esa historia —que el mercado de 2026 da por supuesta pero que muy pocos pueden reconstruir con precisión— es la que explica por qué Pilar es lo que es hoy y por qué el suelo que queda disponible en el partido tiene el valor que tiene.
La historia del desarrollo urbano privado de Pilar empieza mucho antes de lo que el análisis convencional del mercado suele asumir. El Tortugas Country Club, fundado en 1930 en el kilómetro 38,5 del ramal Pilar de la Panamericana, es el primer country club de Sudamérica y el punto de origen de una tradición de urbanización privada que el partido llevaría al extremo durante las décadas siguientes.
De los socios de Tortugas surgió Highland Park en 1948, el country que con el tiempo se convirtió en una pequeña ciudad de más de 700 casas con golf de 18 hoyos en Del Viso. Y en los años sesenta y setenta llegaron Los Lagartos —con 27 hoyos de golf— y Mapuche, los primeros emprendimientos que establecieron el patrón que el corredor norte repetiría durante décadas: tierra, verde, deporte y una distancia de la ciudad que al principio era el principal obstáculo de la demanda y que con el tiempo se convirtió en el principal argumento de venta.
El boom de los noventa: cuando el corredor cambió para siempre
El punto de inflexión en la historia del desarrollo urbano de Pilar fue la ampliación y el peaje de la Panamericana en la primera mitad de los años noventa. Esa obra —que redujo dramáticamente el tiempo de viaje desde Capital Federal y transformó la percepción de distancia del corredor norte— desató un boom de urbanizaciones cerradas que en una sola década triplicó el número de barrios privados en el partido. Las urbanizaciones cerradas pasaron de unas 65 en 1996 a más de 140 una década después. La población que en 1991 era de 133.000 habitantes creció a una velocidad que ningún plan de infraestructura podía anticipar completamente.
En esa etapa, el modelo que se replicó fue el del country clásico: grandes superficies, golf u otras instalaciones deportivas de escala, seguridad perimetral y un perfil de comprador que en la mayoría de los casos mantenía su residencia principal en la ciudad y usaba el barrio los fines de semana y en vacaciones. El residente permanente era la excepción, no la regla. Y esa excepcionalidad definió el tipo de servicios que el corredor norte ofreció durante esos años: básicos, orientados al uso de fin de semana, sin la infraestructura educativa, de salud ni comercial que una población permanente exige.
La transformación hacia la ciudad permanente
El cambio más profundo que el corredor norte de Pilar atravesó en su historia reciente no fue la llegada de nuevos barrios sino el cambio de perfil de quien los habitaba. Durante los años 2000, y con mayor intensidad desde la pandemia de 2020, el comprador de fin de semana fue reemplazado de manera progresiva por el residente permanente.
Familias que probaron vivir en el barrio cerrado durante la cuarentena y que descubrieron que no querían volver a la ciudad. Profesionales que el teletrabajo liberó de la obligación de estar cerca de la oficina. Padres que encontraron en Pilar la educación bilingüe, la salud de alta complejidad y la calidad de vida que ningún barrio porteño podía ofrecer al mismo precio.
Ese desplazamiento transformó la demanda de servicios del partido, según la visión de Alvaro Castro Burgueño. La Panamericana dejó de ser la única conexión de vida del corredor y el partido construyó, de manera orgánica y sin un plan maestro que lo coordinara, la infraestructura de ciudad que esa población permanente exigía. Colegios, centros de salud, supermercados de cadena, centros comerciales, restaurantes de calidad, estudios profesionales. Todo fue llegando porque la gente llegó primero y la demanda exigió la oferta.
La evolución del producto: de los countries a los condominios
Alvaro Castro Burgueño, que vivió de primera mano esa transformación del corredor norte y que desarrolló proyectos en Manzanares durante el proceso completo, identifica en la evolución del producto inmobiliario del partido la señal más clara de esa maduración.
En una primera etapa, los countries históricos —Tortugas, Miraflores, Olivos Golf— dominaban la oferta. Luego llegaron los barrios cerrados más accesibles —Senderos, Los Tacos, Los Laureles, Bulevares— que respondían a la demanda creciente de familias que buscaban seguridad y verde a menor costo que el country clásico. En una tercera etapa, los condominios y las urbanizaciones de media densidad empezaron a aparecer como alternativa al modelo de lote individual, respondiendo a un perfil de comprador más urbano que quería la calidad de vida del corredor sin el compromiso de mantener una casa con jardín grande.
Hoy, en 2026, esa evolución llegó a un punto que los noventa no hubieran podido anticipar: a los countries históricos se suman proyectos de departamentos, townhouses y desarrollos de media densidad que transformaron el perfil del corredor norte en algo cualitativamente distinto de lo que era hace treinta años. No un suburbio residencial con countries. Una ciudad con identidad propia, con servicios de primer nivel, con empleo industrial sostenido y con una diversidad de producto que cubre desde el lote en barrio privado desde 28.000 dólares hasta los departamentos del SLS Pilar Residences desde 190.000.
Esa historia —de la quinta de fin de semana a la ciudad que se construyó sola— es la que Alvaro Castro Burgueño tiene presente cada vez que toma una decisión sobre suelo en el corredor norte. No como ejercicio nostálgico sino como herramienta de lectura: entender cómo llegó un territorio a donde está es la mejor manera de entender hacia dónde va.
